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      房產合同違約金過高怎么辦

      發布日期:2024-02-23    作者:孫宇光律師
      房產合同違約金過高是房產市場比較常見的問題,約定違約金的比例法律無明文規定,實踐中也經常遇到案件當事人就約定違約金過高或過低請求人民法院予以調整的情況。購買房產合同違約金過高,我們應該怎么辦?
      違約金過高
      購買房產合同違約金過高,最好的辦法就是協商,協商不成可以向法院提起訴訟。

      1.在簽訂《商品房買賣合同》的時候,由于《商品房買賣合同》一般都是開發商擬訂好的格式合同,其內容基本不允許買受人改動,尤其是違約金條款。因此馬某在與置業公司訂立《商品房買賣合同》時,如果置業公司不同意改動違約金內容,但鑒于違約金的計算方式和標準是置業公司單方確定的,因此,當我們提出在合同的其他約定條款或補充合同中就違約金約定問題明確該違約金未經雙方同意或書面簽署意見的情況下不做任何調整的要求時,作為開發商的置業公司是不會拒絕的。一定要有思路和技巧,在開發商沒有意識到買受人提出的問題會有風險的情況下果斷在合同中留下對自己有利的合同條款或合同內容。


      2.在合同履行期間,一定要特別關注合同的履行,一旦發現合同對方有違約情形或開始違約時,一定要制定出相應策略,盡最大能力取得證據或保留證據。


      3.必要時,可委托律師與置業公司就違約問題進行談判,談判時應做好書面記錄,參加談判人員均應簽字確認。同時,我們也可委托律師向置業公司發出律師函,從而固定置業公司的違約事實、違約天數及承擔違約責任的方式,一旦發生訴訟,則便于舉證。必要時,可采取公證送達的方式送達,既能威懾住置業公司,又能確保該證據將來不會出現瑕疵。


      4.一旦確認必須經過訴訟方式才能解決雙方糾紛,一定要注意立案前相關資料證據的準備工作,尤其是對法律本身的掌握和理解。庭審中,應圍繞置業公司的違約事實、違約程度、違約天數、解決問題的態度等多方面進行舉證,以期達到約定違約金不能調整的目的,同時,運用《最高人民法院關于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規定并結合雙方所約定的違約金金額并未超過上述標準來說服法庭,以使法院準確把握對約定違約金調整的處理

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